בית משותף הוא מבנה, המחולק לדירות ולרכוש משותף. בדרך-כלל הוא בנוי לגובה. מכאן, שהתלות של יחידות הדיור זו בזו גבוהה ויש לה השלכות משפטיות רבות. מעמדו של הרכוש המשותף והיכולת להצמיד חלקים ממנו לדירות, מהווה כר נרחב למחלוקות וחיכוכים. להלן מפת התמצאות קצרה בשלל המונחים והעקרונות המנחים את התחום.
החוק הנוגע לבתים משותפים אמור מצד אחד לתת עצמאות ופרטיות לדייר, אך מצד שני קיים כורח השיתוף שהוא בלתי נמנע.
מהו רכוש משותף?
החוק מגדיר את "הרכוש המשותף" באופן שיורי - כל מה שאיננו חלק מדירה הוא רכוש משותף. למשל, חדרי מדרגות, גג, מקלט, מעלית, מתקני הסקה או מים. המבחן הוא, שהמקומות הללו "מיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם". מחסן, לדוגמה, יכול להיות חלק מדירה, אך יכול להיות חלק מהרכוש המשותף. גם זכויות בנייה יכולות להיות רכוש משותף.
ביהמ"ש העליון קבע, כי אחוזי בנייה בלתי מנוצלים, יש להם ערך כלכלי לבעלי הדירות בבית המשותף. ניצול זכויות אלה על ידי אחד השותפים, בהכרח מקטין את ערך הדירות הקיימות, ולפיכך הענקת זכויות בנייה לבעל דירה פלונית, תוך שלילה, למעשה, של זכות כלכלית זו מבעלי דירות אחרים, מן הדין שתיעשה בהסכמה או על דעתם של שאר הדיירים.
הרכוש המשותף אינו מופיע בנסח הטאבו, אלא במרכיב אינטגרלי של הרישום -התשריט.
זכויות בעלי הדירות ברכוש המשותף החוק קובע, ש"לכל דירה בבית המשותף צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף של אותו בית משותף". הסעיף מוסיף בסעיף ב` לחוק כי "עסקה בדירה תחול גם על החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה, ואין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה. אין בהוראה זו כדי למנוע פעולה הבאה להקטין או להגדיל את שטח הקרקע ברכוש המשותף". לשם המחשה, אם בבניין משותף 16 דירות זהות, הרי שלכל דייר יש למשל 16:1 משטח הגג (בהנחה שהגג הינו רכוש משותף ולא הוצמד לאיזה מהדירות). החלק היחסי הזה משתרע באופן בלתי מוגדר על פני כל שטח הגג. כלומר, בכל חלק של הגג יש לדייר את חלקו היחסי. כך בדיוק אם יש זכויות בנייה על הגג.
הצמדה- מהי?
ההצמדה היא למעשה פעולה של נטילת חלק מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה מסוימת. פעולה כזו נרשמת בנסח הטאבו ותיאורה נעשה באמצעות הסימונים בתשריט (גינות, חניות וכדומה). החוק קובע, כי "אין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, אלא בהסכמת כל בעלי הדירות". כלומר, אך ורק הסכמה פה אחד של כל בעלי הדירות מאפשרת הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף.
למרות זאת קובע החוק, כי "רשאים מי שבבעלותם 4/3 מהדירות ו-3/2 מהרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית לשם בנייה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבנייה הנדרשות לצורך זה. זו הקלה מסויימת מדרישת קבלת הסכמת כל בעלי הדירות.
להתייעץ בעורך-דין
לעתים ניתן גם למצוא בתוכנית בניית עיר (תב"ע) של הרשות המקומית הוראות הקובעות, שדי בקבלת הסכמת 75 אחוז מבעלי הדירות לצורך ביצוע הרחבה שמאושרת בתב"ע. בכלל מומלץ, שכאשר בעל דירה מבקש את הסכמתכם להצמדת רכוש משותף אליו, תיוועצו תחילה בעו"ד. ניתן בנסיבות מסויימות לדרוש שגם מי שמבקש מכם זאת, יחתום במקביל על הסכמתו מראש לבקשה דומה שלכם בעתיד. לעתים ניתן לדרוש תמורה כספית עבור קבלת הסכמתכם. זה לא עניין של מה בכך, ואם חתמתם, קשה ולעתים בלתי אפשרי לסגת. הצמדה של חלק מן הרכוש המשותף לדירה תיעשה בדרך מפורשת וברורה.
במקרים של ספק, נוטים בתי המשפט לעבר פרשנות השוללת את ההצמדה. למשל, כאשר מצמידים את הגג, אין זה אומר במשתמע, שגם זכויות הבנייה שעל הגג (אם יש כאלה) הוצמדו, ויש לומר זאת במפורש. בית משותף מתנהל על פי תקנון, לרוב עפ"י התקנון המצוי (המופיע בסוף חוק המקרקעין). התקנון מסדיר את היחסים בין בעלי הדירות, זכויותיהם וחובותיהם.
בעלי הדירות רשאים לשנות הוראות מהתקנון ברוב של בעלי הדירות, ששני-שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.
המפקח על הבתים המשותפים
בעל דירה המתנגד להחלטה שנתקבלה וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו, או בעל דירה המבקש מינוי שמאי מקרקעין (שיעריך את שווי הרכוש שמבקשים להצמידו) בהעדר הסכמה, או בעל דירה החולק על קביעת השמאי-רשאי לפנות למפקח על הבתים המשותפים.
נשאלתי רבות על-ידי גולשי האתר, לגבי אופי ההליכים אצל המפקח (שהינו בעל סמכויות של שופט בית משפט שלום). אם צריך להסתפק בתשובה קצרה אומר, כי אמנם מדובר בהליך בעל אופי משפטי, אך זהו הליך פשוט יחסית, וניתן לרוב לנהל אותו גם ללא יצוג משפטי, דבר שכמובן מוזיל עלויות. לעתים בכל זאת מומלץ לקבל יעוץ מוקדם מעו"ד, דבר שיקל על דייר ליצג את עצמו בהליך בצורה סבירה. בפסק דין מעניין של בית משפט מחוזי, שניתן לא מזמן נקבע, כי החלל שנמצא בין גג רעפים לבין תקרת דירה בקומה העליונה, שייך לרכוש המשותף.
בפסק דין אחר נקבע, שהשקעת משאבים רבים ולאורך זמן במבנה מסוים, אינה יכולה כשלעצמה ליצור זכויות קנייניות (כגון הפיכת רכוש משותף לפרטי), גם אם השכנים היו פאסיביים לעניין. אכן יש לזכור, שהדרך להצמיד רכוש משותף לדירה אינה בדרך של קביעת עובדות בשטח.
מכירת חנייה ומחסן
לבקשת שואלים רבים נעיר בהקשר לחנייה ולמחסן - ניתן לבצע עיסקה של מכירת חנייה או מחסן הצמודים לדירה, אבל הקונה יכול להיות רק מי שיש לו דירה באותו בניין. זוהי עיסקה לכל דבר ועניין, כולל לעניין היבטי המיסוי.
חלקים שלא ניתן להצמיד
החוק מונה חלקים מתוך הרכוש המשותף שאותם אי אפשר להצמיד לדירה כלשהי. חלקים אלה מהווים את הקטגוריה של רכוש משותף הכרחי כגון: חדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות, או מרביתם.
מעמדו של החלק שהוצמד
אותו חלק מן הרכוש המשותף שהוצמד לדירה כלשהי, חדל להיות כפוף להוראות שבחוק המקרקעין בדבר הרכוש המשותף.
דינו כדין הדירה שאליה הוצמד. כך, למשל, הצמדת מחסן תגדיל את שטח הדירה לצרכי תשלום הארנונה (אם כי למחסן אמור להיות תעריף מופחת). בכל מקרה, החלק שהוצמד אינו מהווה יחידת מקרקעין עצמאית, ועל כן לא ניתן לבצע בו עסקאות שאין לבצע בחלק אחר כלשהו של הדירה. כך למשל, כשם שאין אפשרות לשעבד במשכנתא חדר מדירה שבבית משותף, כך אין גם לשעבד במשכנתא חלק שהוצמד לדירה.
